Хочу плачу, хочу оплату назад забираю!

Для кого (для каких случаев): Сначала отдал деньги, потом передумал – потребовал их вернуть.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Покупатель и Продавец договорились о купле-продаже двух нежилых помещений по цене 70 080 000 рублей и 84 960 000 рублей. Покупатель уплатил по первому договору 40 637 000 рублей, по второму договору 49 896 500 рублей. Всего Покупатель успел заплатить 90 533 500 рублей. А дальше у Покупателя начались финансовые трудности и возможность выкупить оба помещения исчезла.

Решив закрыть хотя бы один договор, стороны подписали соглашение, по которому в собственность Покупателя переходит второе помещение стоимостью 84 960 000 рублей. Из общей суммы 90 533 500 рублей, уже выплаченной Покупателем, 84 960 000 рублей засчитываются в счет оплаты за это помещение. Остаток в размере 5 573 500 рублей остается в собственности Продавца в качестве неустойки за расторжение договора.

На основании подписанных документов Покупатель зарегистрировал право собственности на второе помещение. А потом подал в суд иск о взыскании 5 573 500 рублей в качестве неосновательного обогащения.

В суде Покупатель утверждал, что поскольку договор расторгнут до наступления крайнего срока оплаты, то удержанные 5 573 500 рублей – фактически неустойка за предоставляемое Гражданским Кодексом право на расторжение договора. Стороны предусмотрели возврат первого помещения Продавцу. Следовательно, сохранение за Продавцом части внесенной за помещение платы (в силу прямого указания абзаца 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ) является неосновательным обогащением. Кроме того, обозначенная сумма несоразмерна потерям Продавца при расторжении договора. К тому же с момента заключения договора и до его расторжения расходы на содержание помещения нес Покупатель.

Суд и так и эдак читал-перечитывал соглашение о расторжении договора, но неосновательного обогащения так и не увидел. Свобода договора – наше всё! Стороны добровольно без возражений согласились на то, что спорная сумма остается в распоряжении Продавца, по своей природе она является компенсацией неудобств Продавца, связанных с расторжением договора, хотя и названа в соглашении неустойкой. Санкцией данная сумма никак не является.

При подписании соглашения сторонами не была предусмотрена компенсация расходов Покупателя на содержание помещения, хотя расходы уже были им понесены.

Суд также принял во внимание противоречивость поведения Покупателя. Сначала Покупатель подписывает соглашение о расторжении договора на определенных условиях, исполняет его. Спустя длительное время Покупатель вдруг инициирует судебный спор, указывая на неосновательное обогащение на стороне Продавца. А неосновательное обогащение отсутствует в силу прямого волеизъявления самих сторон, зафиксированного в письменном виде при расторжении договора купли-продажи.

Выводы и Возможные проблемы: Возможно, Покупатель сразу подписывал соглашение с мыслью потом эти деньги «отжать», а возможно, мысль о неосновательном обогащении коварного продавца пришла ему позже. Но суд все расставил по местам. Во-первых, свобода договора, а во-вторых, суд зрит в корень, и если сумма по своей сути является компенсацией, то называй её как хочешь, на её природу это не повлияет. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Неосновательное обогащение».

Цена вопроса: 5 573 500 рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 19.07.2022 N Ф09-2656/22 ПО ДЕЛУ N А60-32363/2021