Для кого (для каких случаев): Для случаев взыскания неустойки и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Условиями договора поставки было предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты товара Поставщик вправе начислить Покупателю пеню в размере 0,1% от суммы неисполненных обязательств, за каждый день просрочки, но не более чем 10%.

В связи с тем, что Покупатель не слишком спешил с оплатой, задолженность по договору составила 4 451 613,66 руб. Поставщик 13.12.2021 г. разорвал договор и высудил честно заработанные деньги с максимально возможной неустойкой - 445 161,36 руб. Указанные суммы были принудительно взысканы только 31.08.2022 г. Вот тут Поставщик пожалел, что максимальный размер неустойки договором сильно ограничен, у него возникло стойкое ощущение, что нарушенные права такой суммой не восстановлены.

Тогда начислив ещё 377 899,32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 14.12.2021 по 31.08.2022 Поставщик снова пошел в суд.

Первые две инстанции иск полностью удовлетворили, указав, что начиная с 14.12.2021 Покупатель неправомерно пользовался денежными средствами Поставщика вне договора, поэтому Поставщик согласно п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ вправе требовать уплаты ему процентов на сумму долга.

Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами на основании правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики ВС РФ N 2 (2016), является преодолением максимального размера договорной неустойки, поскольку неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства.

Мнение кассации оказалось иным. В пункте 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если же при расторжении договора основное обязательство не прекращено, то по смыслу приведенного разъяснения неустойка за его неисполнение продолжает начисляться.

Согласно правовой позиции, указанной в определении ВС РФ от 21.01.2020 N 305-ЭС19-16367, поскольку сторонами согласована договорная неустойка и не предусмотрено условие о взыскании помимо зачетной неустойки процентов по ст. 395 ГК РФ, вступившим ранее в законную силу решением суда установлено наличие договорного долга, и при расторжении договора сохраняются акцессорные договорные условия, взысканию с ответчика может подлежать только договорная неустойка.

Выводы и возможные проблемы: Чтобы иметь возможность взыскать и неустойку, и проценты по ст. 395 ГК, надо грамотно прописать соответствующие условия в договоре. Рекомендуем почитать: Готовое решение: Когда можно взыскать одновременно неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами и как это сделать (КонсультантПлюс, 2024); Позиция ВС РФ, ВАС РФ: По общему правилу одновременное взыскание неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами не допускается, кроме случаев, когда неустойка носит штрафной характер. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «неустойка и проценты по 395 ГК РФ одновременно».

Цена вопроса: 377 899,32 руб.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.04.2024 N Ф05-3794/2024 ПО ДЕЛУ N А40-144607/2023

Для кого (для каких случаев): Для случаев аренды.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Жили-были три ИП. И было у них одно общее здание на троих, площадью 7 соток. Пришел к ним в далеком 2010 году добрый молодец один сетевой магазин и предложил взять в аренду помещения. Три ИП были только ЗА, и сделка состоялась.

Прошло ни много, ни мало… семь лет. В 2017 году стороны заключили допсоглашение, согласно которому постоянная часть арендной платы составила 507 680 рублей ежемесячно. На период с 01.08.2017 по 01.08.2020 размер постоянной части арендной платы не подлежал изменению, за исключением случаев повышения более чем на 9% ежегодного уровня инфляции. А вот дальше начинал действовать пункт 5.2.2. договора: размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае повышения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по данному субъекту РФ в сторону увеличения, но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании данных органов статистики в целом по данному субъекту РФ.

Прошел 2020 год, потом еще два года, цены выросли. ИП поняли, что пора что-то менять. 08.02.2023 направили они Магазину уведомление и допсоглашение о повышении арендной платы с 01.03.2023 на 10,6%. В ответном письме арендатор выразил несогласие с повышением.

А через три месяца ИП обратились уже в суд. Требовали они за три месяца (март, апрель, май 2023 года) доплаты с Магазина 161 442 руб. 24 коп.

Суды повспоминали матчасть. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Действительно, согласно пункту 5.2.2 договора изменение постоянной части арендной платы возможно не чаще одного раза в год не выше, чем на уровень инфляции. Но только ИП не учли одного, в данном пункте написано: по соглашению сторон. Эти три слова меняют все. Если по договору арендная плата может меняться по соглашению сторон, арендатор не обязан заключать соглашение об изменении платы по предложению арендодателя. А арендодатель не может изменить ее в одностороннем порядке.

Выводы и возможные проблемы: Практика ежегодного изменения арендной платы – дело обычное. Особенно если планируется долговременное сотрудничество. Вот только внимательно и грамотно нужно составить договор. В нем нужно прямо прописать возможность одностороннего увеличения платы арендодателем, а также конкретизировать порядок, способ и метод перерасчета. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «изменение арендной платы на уровень инфляции».

Цена вопроса: 161 442 руб. 24 коп.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 15.04.2024 N Ф06-1578/2024 ПО ДЕЛУ N А65-15699/2023

Для кого (для каких случаев): Для регистрации юрлица по месту жительства директора.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: У одного Общества был единственный учредитель-директор, и больше у него никого не было. После камеральной проверки расчета 6-НДФЛ за 2020 год ИФНС вынесла решение о привлечении налогового агента к ответственности за неправомерное неудержание из доходов директора 26 000 рублей в виде штрафа в размере 5 200 руб. И, конечно же, предложила уплатить недоимку.

Не найдя поддержки в вышестоящем налоговом органе Общество обратилось в суд. Зашло Общество издалека. Законодательством не предусмотрено ограничение обложения НПД арендной платы, получаемой физлицом за передачу в аренду жилых помещений юрлицу, которое одновременно является его работодателем, так? Так. А значит выплаты в рамках договора аренды, согласно которому Директор, как плательщик НПД, передал свою квартиру Обществу для регистрации по месту жительства исполнительного органа, подпадают под НПД и не подлежат налогообложению НДФЛ.

Суд первой инстанции стал разбираться. По договору Директор передал Обществу свою квартиру в аренду на 4 месяца по 50 000 рублей за каждый. Директор получил доход в сумме 200 000 рублей, вот чеки из приложения “Мой налог”. НПД с этой суммы давно в бюджете. В отличие от нежилых, жилые помещения сдавать работодателю закон 422-ФЗ не препятствует. Суд признал решение ИФНС недействительным.

Апелляционная инстанция с коллегами не согласилась. Жилое помещение предоставлено Директором Обществу в целях, не отвечающих назначению жилого помещения, а именно: для внесения в ЕГРЮЛ адреса государственной регистрации юридического лица, в то время как закон связывает право на уплату НПД именно со сдачей в аренду жилых помещений. Вот если бы целью договора было проживание работников, тогда ладно, но фактическое проживание в данной квартире работников Общества не подтверждено, да и нету в Обществе кроме Директора ни одного работника.

Пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61, допускающий регистрацию юридических лиц по месту проживания граждан, не означает возможность применения к спорным отношениям специального режима налогообложения, установленного Законом N 422-ФЗ. Суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что выплаты, произведенные в рамках спорного договора, подлежат налогообложению НДФЛ. Иной подход противоречил бы смыслу и целям, заложенным Законом N 422-ФЗ. Суд оставил доначисления в силе, только штраф снизил до 1 300 рублей.

Суд третьей инстанции согласился, что доходы в спорных правоотношениях следует облагать НДФЛ. Однако обратил внимание на позицию Конституционного суда, согласно которой налогоплательщик не может быть лишен права на определение его действительных налоговых обязательств путем учета уплаченных им налогов, связанных с такой деятельностью. А значит, Инспекция обязана учесть уплату НПД, как уплату НДФЛ. Штраф в итоговом решении снизился до 300 рублей.

Выводы и возможные проблемы: Чтобы применять НПД, жилье надо сдавать именно для проживания. При сдаче в аренду жилья для регистрации юрлиц НПД не применяется, платить следует НДФЛ, и сделать это должен налоговый агент. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «нпд сдача в аренду жилого помещения».

Цена вопроса: 26 000 рублей недоимка, 5 200 рублей штраф.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:  ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 28.03.2024 N Ф09-9916/23 ПО ДЕЛУ N А60-29091/2023  

Для кого (для каких случаев): Для случаев аренды общего имущества МКД.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Один из жильцов многоквартирного дома обратился с заявлением к Управляющей компании о заключении договора аренды части коридора, расположенного на первом этаже. Жилец, являясь собственником двух квартир в многоквартирном доме, инициировал внеочередное общее собрание, в котором участвовали 74,5% собственников. Голосовавшие приняли решение сдать в аренду предприимчивому жильцу кусочек коридора площадью 12 кв. м. Жилец этот, будучи ИП, предложил арендную плату в размере 360 рублей в месяц, которые потом УК может использовать на дополнительное озеленение придомовой территории. Ну и поскольку в соответствии с договором управления, заключенным между собственниками и УК, последняя вправе по поручению собственников предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество в многоквартирном доме, то с ней и надо заключать договор.

Однако, Управляющая компания в заключении договора Предпринимателю отказала, мотивировав тем, что нужно согласие абсолютно всех жильцов для такой аренды. Тогда ИП обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды части общедомового имущества, а именно части коридора на первом этаже. В суде ИП настаивал, что спорный договор считается заключенным с момента принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме. И вообще, ранее он уже арендовал это место, но по решению суда пришлось расторгнуть договор аренды. Но теперь-то все нюансы процедуры получения согласия жильцов соблюдены, так в чем нынче сложности, почему нельзя?

Управляющая компания пояснила в суде, что ИП хочет разместить в коридоре магазин детской одежды, иными словами – торговое помещение. Размещение торгового помещения в многоквартирном доме предполагает перепланировку указанного объекта. Нужно обособить помещение от оставшейся части коридора, оборудовать отдельный вход, то есть изменить параметры объекта. В свою очередь, это приведет к уменьшению площади общего имущества, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех-превсех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Это обязательное условие.

И суд с этим обстоятельством согласился. Что же касается требования о понуждении к заключению договора, то, как разъяснил Пленум ВС в своем постановлении № 49, понудить можно, если есть обязанность заключить такой договор. Названная обязанность может быть предусмотрена лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством. В данной же ситуации УК заключать такой договор не обязана.

Выводы и возможные проблемы: Для того чтобы предоставить в пользование третьим лицам общее имущество МКД, нужно получить согласие не менее 2/3 голосов. Если при этом производится реконструкция помещения с расширением или надстройкой – тоже 2/3 будет достаточно. А вот если реконструкция приводит к уменьшению площади общего имущества, то нужно получать согласие 100% собственников. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «согласие всех собственников аренда общего имущества».

Цена вопроса: возможность вести предпринимательскую деятельность «дешево и сердито».

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.03.2024 N Ф02-1124/2024 ПО ДЕЛУ N А33-14526/2023

Для кого (для каких случаев): Для случаев заключения госконтракта.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В соответствии с законом N 44-ФЗ Акционерное общество объявило конкурс на проведение электронного аукциона на поставку шкафной установки ГРПБ для котельной (приборы для измерения или контроля расхода жидкостей и газов). По результатам проведения торгов победителем было объявлено ООО, с которым 15.02.2022 был заключен контракт, общая сумма контракта составила 17 863 725 руб. Во исполнение контракта АО перечислило ООО денежные средства, ООО поставило товар. Все были довольны: условиями, оплатой, исполнением. Но не довольной осталась Прокуратура!

Установив, что ООО ранее было привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 19.28 КоАП РФ, прокурор обратился в арбитражный суд с иском в защиту прав и законных интересов публично-правового образования о признании недействительным контракта от 15.02.2022, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Прокурор настаивал, что ООО, предоставив аукционной комиссии недостоверную информацию о своем соответствии установленным извещением требованиям к участникам закупки, допустило прямое нарушение требования, предусмотренного пунктом 7.1 части 1 статьи 31 Федерального закона N 44-ФЗ.

Исполнитель стал оправдываться. Мы все исполнили в срок, несмотря на сложности (начало СВО и необходимость замены части импортного оборудования)! Благодаря нам в отопительном сезоне 2022 г.-2023 г., отоплением было обеспечено около 80% потребителей города, о чем свидетельствуют и публикации в СМИ. Если применить последствия ничтожной сделки, то взыскание 17 863 725 рублей приведет к возникновению на стороне АО неосновательного обогащения, что является недопустимым. Ну а двухсторонняя реституция приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц, вызванного остановкой работы котельной, которая осуществляет подачу тепловой энергии в дома жителей городского округа перед отопительным сезоном, что также недопустимо. Следовательно, признание недействительности контракта по одним лишь формальным основаниям не направлено на защиту прав и законных интересов публично-правового образования.

У Заказчика (АО) была своя правда: да мы лично проверяли ООО на момент проведения аукциона, сведений о том, что оно было оштрафовано в реестре не было! Не нужно ничего отменять!

И первый суд внял заказчику с исполнителем. Ну, какая ж защита прав города в отмене контракта, если все от этого контракта только пользу получили?!

Прокуратура не успокоилась. И следующие суды все-таки согласились с ней. Нарушение есть: участник аукциона должен соответствовать пункту 7.1 части 1 статьи 31 закона N 44-ФЗ, т.е. в предшествующие два года не должен быть привлечен к ответственности по ст.19.28 КоАП. Ну да, заказчик не заметил. Но участник сам об этом не сообщил, а значит, проявил недобросовестность.

Ну а раз контракт нужно признать ничтожным, исполнителя признали недобросовестным, двусторонняя реституция невозможна… Пусть тогда будет односторонняя реституция! Суд взыскал с ООО все полученные им деньги: 17 863 725 руб.

Выводы и возможные проблемы: Если участник закупки не соответствует необходимым требованиям, контракт с ним признают ничтожным, применят двустороннюю реституцию, а если это невозможно – одностороннюю. Так что тут и заказчику нужно быть внимательным, и исполнителю знать обо всех требованиях к участникам закупок. Промолчать - здесь никому не поможет. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «ничтожный контракт реституция».

Цена вопроса: 17 863 725 руб.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 05.04.2024 N Ф03-832/2024 ПО ДЕЛУ N А51-9740/2023

Для кого (для каких случаев): Для совместной эксплуатации общедолевого имущества.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Между двумя собственниками было заключено два договора по совместной эксплуатации и обслуживанию: 1) здания и земельного участка; 2) общедолевой собственности. Один из собственников стал Исполнителем, а второй обязался за это платить определенный процент от общей суммы затрат. В частности, договором была предусмотрена «компенсация расходов по оплате труда вахтеров - 34,72% суммы минимальной оплаты труда, установленной в области».

За декабрь 2022 года второй собственник просто взял и отказался платить. Не сумев добиться оплаты мирным путём Исполнитель направился в суд. За тот злополучный месяц по двум договорам было начислено 46 418 руб. и 28 820 руб. С барского плеча бывшего товарища Исполнителю прилетело только 5 810 руб., а за разницу (с учетом уточнений) в размере 63 618 руб. пришлось воевать.

Первый суд иск полностью удовлетворил. Договор есть, работы выполнены, доказательства представлены. Как говорится: «Всем спасибо, все свободны». Но не тут-то было! В суде апелляционной инстанции баталии развернулись вокруг оплаты труда вахтёров! Специфика работы с круглосуточным дежурством требовала наличия 4-х работников. Исполнитель взял 4 областных мрот, умножил на 34,72% и включил в расчёт. На что суд, читая дословно условия договора, указал, что в расчет надо брать 34,72% от 1 мрот, поскольку это и есть «компенсация расходов по оплате труда вахтеров», а не «вахтера». Возражения Исполнителя касаемо количества привлеченных к оказанию услуг работников для суда неубедительны, поскольку уплата вознаграждения по договору определяется его условиями безотносительно численности персонала.

Ответчик не связан трудовыми отношениями с работниками истца и не несет бремя последствий, вызванных с их трудоустройством. Обратное позволяло бы привлекать к исполнению обязательств по договору бесчисленное количество вахтёров, тем самым компенсируя собственные затраты Исполнителя на оплату труда. Данное толкование условий договора соответствует буквальному содержанию, поскольку размер возмещаемых затрат по иным услугам аналогичным образом согласован путем указания на наименование статьи затрат и через дефис размера возмещения.

А третий суд согласился с первым: работы выполнены, размер оплаты по договору 34,72% от суммы понесенных затрат. Иное не соответствует цели договора – компенсации затрат на обслуживание. Всем спасибо, все свободны.

Выводы и возможные проблемы: Если требуется согласовать оплату труда привлекаемого персонала, уделите внимание указанию на количество работников, а то можно «пролететь» с расходами. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «совместное обслуживание и эксплуатация общедолевой собственности».

Цена вопроса: 63 618 руб.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.03.2024 N Ф04-19/2024 ПО ДЕЛУ N А45-5859/2023

Для кого (для каких случаев): Для случаев кражи денег через функционал банка.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Предприниматель как-то раз получил от своего Банка смс-ку о списании 995 000 рублей с расчетного счета, в которой было указано, что это на зарплату за такой-то месяц. И все бы ничего, но таких распоряжений Банку ИП не давал, да и вообще у него работников не имеется. Он тут же позвонил в службу поддержки и сообщил, что переводов никаких не делал и согласия на эти мероприятия не давал. На что Банк ответил, что платежи совершены с использованием функционала личного кабинета, так что ничем помочь не можем. ИП такое равнодушие не устроило, и он написал претензию в Банк о возврате списанных денег. Разумеется, Банк ничего не вернул, считая, что он тут не причем.

Тогда ИП обратился в суд, где объяснил, вот так и так, заключил договор на банковское обслуживание, подключил себе личный кабинет. Никакие мошенники ему не звонили, коды для подтверждения переводов не приходили, соответственно, он никому никаких сведений не называл, и тут бац - почти миллион списался на зарплату неизвестно кому.

В суде выяснилось, что, несмотря на подключенную Предпринимателем услугу SMS-информирования, сообщения об операциях на его телефонный номер не поступали. Было только одно сообщение об общей сумме выданной зарплаты. Зато Банк отправил 4 Push-уведомления на иной номер. И не увидел в этом ничего подозрительного. А должен был заподозрить неладное, ведь у банковских структур есть волшебный Приказ № ОД-2525, в котором черным по белому расписаны признаки перевода денежных средств без согласия клиента. В частности, это несоответствие характера, параметров, объема проводимой операции (время и место осуществления операции, устройство, с использованием которого осуществляется операция и параметры его использования, сумма осуществления операции, периодичность (частота) осуществления операций, получатель средств) операциям, обычно совершаемым клиентом оператора по переводу денежных средств. Как раз, как в нашем случае. Банк должен был обратить внимание, что значительная сумма денег переводится разово, да на зарплату. При этом в системе Банка содержались сведения только об одном сотруднике ИП - самом ИП, а в подразделе "Зарплатные ведомости" личного кабинета был указан лимит в 300 000 рублей. То есть, ни по своему характеру, ни по параметрам, ни по объему средств операции не похожи на обычно совершаемые Предпринимателем.

Если б Банк проявил должную осмотрительность и профессионализм, то он бы приостановил исполнение платежек на срок до двух суток. А в данной ситуации получается, кредитная организация оказалась неспособна выявить явно мошеннические операции, совершенные по счету клиента. В свою очередь, поскольку это не должно влечь наступление неблагоприятных последствий для клиента, суд постановил вернуть списанную сумму Предпринимателю.

Выводы и возможные проблемы: Зачастую суды встают на сторону банка в таких спорах, поскольку обычно клиенты посредством случайной установки вредоносных программ сами предоставляют доступ к счету злоумышленникам. Но в данном случае Предпринимателю повезло, ведь у него в договоре значилось информирование посредством смс. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «незаконное списание денежных средств с банковского счета».

Цена вопроса: 995 тысяч рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2024 N Ф01-9582/2023 ПО ДЕЛУ N А31-11288/2021

Для кого (для каких случаев): Для случаев продажи бизнеса в арендованном помещении.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В начале 2021 года два общества заключили договор аренды помещения на первом этаже здания для использования с целью размещения предприятия общественного питания, действующего под торговой маркой "100% Кофе". Спустя полтора года Арендатор задумал продать бизнес и направил к Арендодателю письмо с просьбой рассмотреть возможность перезаключения договора аренды на текущих условиях с другим юридическим лицом в связи с намерением продать кофейни. И прогадал… Вместо согласия Арендодатель прислал уведомление о расторжении договора аренды. Арендатор заключил договор купли-продажи 4 кофеен с ИП, без учета спорной.

Дальше пошли судебные споры.

Сперва Арендатор оспорил уведомление о расторжении договора в суде. Не дождавшись разрешения дела, направил Арендодателю акт приема-передачи помещения. А чуть позже получил еще одно уведомление о расторжении договора от Арендодателя в связи с неуплатой арендной платы и несогласованной перепланировки.

Первый суд исковое заявление Арендатора удовлетворил, он признал недействительным первый отказ от договора аренды Арендодателя.

Но дальше начался второй спор. Арендатор потребовал 5 миллионов убытков и 264,6 тысяч и обеспечительного платежа по договору аренды. Апеллировал он тем, что ему пришлось с покупателями бизнеса заключить дополнительное соглашение об исключении из предмета договора кофейни, расположенной в помещении, арендуемом у ответчика, и двукратном снижении цены.

Во встречном иске Арендодатель требовал: 503 с чем-то тысячи арендной платы и неустойки.

Суд стал разбираться с требованиями.

Оказалось, что в договоре аренды было условие о том, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение прав, в частности, переход к третьему лицу. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок является основанием для отказа от исполнения договора арендодателем. А в договор купли-продажи кофеен Арендатор включил следующее условие: обязанность продавца переуступить права аренды (если это предусмотрено действующим договором аренды) или оказать содействие в заключении от имени и в интересах покупателя договоры аренды с собственниками (арендодателями) помещений. В итоге суды сделали вывод об отсутствии оснований для взыскания убытков с Арендодателя, поскольку убытки понесены им в результате своего недобросовестного поведения. Ведь он не мог обещать переуступку прав аренды или гарантировать содействие в оформлении аренды.

В возврате обеспечительного платежа Арендатору также отказали. Оказалось, что в договоре было еще одно интересное условие: в случае отказа арендодателя от договора из-за задержки оплаты или несогласованной перепланировки, обеспечительный депозит арендатору не возвращается, засчитывается в качестве покрытия убытков арендодателя. И здесь для Арендатора был облом.

Ну а требования Арендодателя удовлетворили: за два месяца пользования помещением взыскали арендную плату.

Выводы и возможные проблемы: В случае продажи бизнеса в арендуемом помещении нужно внимательно изучить договор аренды и заручиться согласием арендодателя. Если договор запрещает переуступку, продать бизнес так просто не получится. Ну и прежде чем что-то требовать от контрагента, нужно внимательно изучить все условия договора. А лучше это делать перед его заключением. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «убытки односторонний отказ арендодателя».

Цена вопроса: 5 миллионов и 264,6 тысяч рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2024 N Ф06-13167/2024 ПО ДЕЛУ N А65-9521/2023

Для кого (для каких случаев): Для случаев заключения абонентского договора.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В соответствии с договором Исполнитель обязался предоставлять Заказчику услуги по техническому обслуживанию вычислительной техники, а также обеспечивать необходимыми расходными материалами и комплектующими, а Заказчик – оплачивать оказанные услуги. Соответственно неоказанные услуги, Заказчик оплачивать не планировал.

Обслуживание должно выполняться согласно техзаданию, являющемуся частью договора. В случае получения устной заявки на внеплановое обслуживание Исполнитель должен прибывать к Заказчику в течение дня, а консультировать Заказчика в связи с неработоспособностью техники и программного обеспечения по телефону должен без ограничения. Цена - 50 000 руб./мес. Если за 10 календарных дней до истечения договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор пролонгируется ещё на год.

Не получив оплаты за период с октября 2022 по февраль 2023, после переписки с Заказчиком, Исполнитель пошел в суд и потребовал взыскать задолженность за 5 месяцев в сумме 250 000 рублей.

Рассматривая дело в порядке упрощенного производства, суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Апелляционный суд в иске отказал, поскольку Заказчик представил два письма, направленных Исполнителю, за октябрь и декабрь 2022 г., с отказами от подписания актов, т.к. услуги фактически не оказаны. Кроме того, были представлены два уведомления в адрес Исполнителя с просьбой передать информацию об эксплуатации операционных систем, программного обеспечения, но Исполнитель просьбу проигнорировал, что следует из его ответов на уведомления.

Суд третьей инстанции обратил внимание, что Верховным Судом РФ сформирован правовой подход, согласно которому именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд прислушался к доводам Исполнителя об абонентском характере договора.

Несовершение абонентом действий по получению исполнения по общему правилу, не освобождает абонента от обязанности осуществлять платежи. Условие об абонентской плате предполагает, что объем оказанных услуг может быть большим или меньшим в различные периоды, однако размер платы при этом остается постоянным. Соответственно, наличие или отсутствие у Заказчика действительной необходимости в получении услуг по абонентскому договору правового значения не имеет.

При этом суд указал, что из уведомления от 14.12.2022 г. следует однозначная воля Заказчика на прекращение договорных правоотношений. Вопреки доводам Исполнителя, по условиям Договора отказ от пролонгации не требует какого-либо обоснования, как и не требует получения согласия другой стороны. В итоге суд взыскал долг в размере 150 000 рублей, исключив из расчета месяцы после отказа.

Выводы и возможные проблемы: По абонентскому договору нужно платить, даже если оказание услуг в какие-то периоды не требовалось. Вы платите за свое спокойствие и гарантию решения проблем по первому требованию. Однако абонентский характер договора нужно доказать. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «абонентский договор услуги не оказаны».

Цена вопроса: 250 тысяч рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2024 N Ф07-1393/2024 ПО ДЕЛУ N А56-43893/2023