Аренда общей долевой собственности

Для кого (для каких случаев): Для случаев аренды площадей с долевой собственностью.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Служили две подруги. Обе были в одном звании – Индивидуальный Предприниматель. И делили они всё поровну. В том числе и нежилые помещения, которые были у них в долевой собственности. И сдавали они эти помещения в аренду. Был у нас как-то материал на тему возможных неприятностей при аренде вот такой-же долевой собственности. Но, как поётся, время торопится, время упрямо, промедлишь за ним не поспеть и народ в похожей ситуации находит новые грабли, чтобы срочно наступить на них и получить ослепительный результат на свою голову.

Арендатор арендовал некоторые помещения, которыми совместно владели наши боевые подруги ИП. Договор аренды был заключен сразу с обеими ИП. И всё было хорошо, но что-то пошло не так между подругами-товарищами ИП. Какая-то кошка между ними побегала. В какой-то момент ИП-1 взяла, да и написала письмо нашему Арендатору. Тема письма от ИП-1 к Арендатору была простой и грозной: «Уйди из моих помещений! Я больше не желаю сдавать их тебе в аренду!»

Арендатору очень не хотелось покидать замечательные помещения, где ему было так хорошо. И Арендатор договорился с ИП-2: «Давай я с тобой одной заключу договор аренды этих прелестных помещений. Ты же владеешь, как бы, половиной всех площадей. Я буду арендовать у тебя помещения площадью меньше, чем причитающаяся тебе половина. То есть, ты будешь сдавать мне в аренду помещения в пределах своей доли. Всё по-честному, без обмана!». В общем доводы Арендатора оказались столь интересны и убедительны, что ИП-2 не только заключила с ним договор аренды, но даже снизила сумму арендной платы.

Огорчилась ИП-1, что аренда пошла мимо и применила к Арендатору изощрённый расчёт своей упущенной выгоды. Как бы считал свою упущенную выгоду какой-нибудь беспечный мужчина? Вот так. Сколько вы за аренду заплатили? 300 рублей?! А ведь рыночная цена такой аренды 400 рублей! Ну-ка, дорогой Арендатор, отдай сейчас же мне, как собственнику половины площадей, половину от рыночной стоимости аренды. 400 рублей пополам – будет 200 рублей. Вот это моя упущенная выгода. 

Огорчённая ИП-1 считала так. За аренду отдали 300 рублей. Отлично! Я собственница половины площадей, значит мне причитается половина от 300 рублей, то есть 150 рублей. Но вторые 150 рублей причитаются другой собственнице половины помещений – моей бывшей подруге ИП-2. Так. Хорошо. Будем считать, что она свои 150 рублей получила и довольна. Но рыночная стоимость аренды – 400 рублей. Свои 150 рублей ИП-2 уже получила и довольна, значит 400 рублей – 150 рублей = 250 рублей – это моя доля за аренду. Вот как-то так посчитала свою упущенную выгоду расстроенная ИП-1.

Спор долго мотался по судам. В конце концов суды нарисовали такую картину решения. «Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе предъявить требование о взыскании всех доходов, к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду».

Вот так и вышло, что главным оказался вопрос о добросовестности Арендатора. И что же стало понятно суду о добросовестности Арендатора? Во-первых, Арендатор отлично знал о режиме долевой собственности на арендованное имущество, ведь он уже заключал договора одновременно с обоими собственниками. Во-вторых, в свое время Арендатор получал письмо от ИП-1 о намерении прекратить и не возобновлять арендные отношения. Тем не менее, Арендатор заключил договор аренды с ИП-2 по заниженной цене, а значит поведение его никак нельзя признать добросовестным.

С долевой собственностью тоже всё понятно. Это значит делится пополам не вся площадь, а «каждый её квадратный миллиметр». Какую часть площади не сдай – всё равно половина не твоя.

Вот так Арендатор и оказался недобросовестным. Придётся заплатить больше, чем сэкономил.

Выводы и Возможные проблемы: Уточняем собственность на арендуемые помещения. В договор аренды вписываем всех собственников. А то вот так платишь-платишь, а потом прибегает кто-то и кричит, что ты ещё и ему кучу денег за аренду должен. Доказывай потом, что ты добросовестный Арендатор. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Аренда общей долевой собственности».

Цена вопроса: Придётся ещё раз заплатить арендную плату.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2018 N Ф09-2021/17 ПО ДЕЛУ N А76-9801/2016