Односторонний отказ от договора аренды

Для кого (для каких случаев): Для случаев резкого повышения арендной платы новым собственником арендуемого помещения.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Организация когда-то заключила договор аренды муниципального помещения. В договоре была указана «муниципальная» методика расчёта арендной платы. По этой методике Организация и платила арендную плату. Но пришла Фирма и купила у муниципалитета здание, где Организация арендовала площади. Но новый хозяин площадей должен сохранить условия аренды для старых арендаторов. И вот тут непонятно, то ли Фирму обуяло стремление к справедливости, то ли Фирма решила очистить своё новое здание от «пережитков прошлого».

Фирма заказала исследование рыночных ставок аренды независимому эксперту. И направила Организации письмо вместе с исследованием эксперта. В письме Фирма сообщала, что теперь Организация будет платить несколько другую сумму за аренду помещения. Вместо 215 тысяч в месяц, Организация должна теперь платить 577 тысяч рублей в месяц.

Организация с таким внезапным повышением арендной платы не согласилась и продолжала платить аренду по старой «муниципальной» цене. Тогда Фирма направила Организации письмо об одностороннем расторжении договора аренды. Опять вышло несогласие. И опять начались суды.

В суде Фирма доказывала, что установленная ей плата не очень сильно превышает рыночные ставки аренды в этом районе города. Средняя цена была 915 рублей за метр квадратный. Фирма поставила ценник 1 017 рублей за квадратный метр.

Организация возражала, что в договоре аренды (перемена собственника договор аренды не отменила) написано иное. В договоре написано, что арендная плата рассчитывается по «муниципальной» методике. А в методике сказано, что арендная плата индексируется по индексу инфляции, один раз в год. А сумма аренды изменилась явно не на индекс инфляции, а на приличную твёрдую сумму. Такие изменения надо оформлять обоюдным дополнительным соглашением.

Чтобы разобраться в этом деле, суд заказал экспертизу. И экспертиза определила стоимость аренды спорного помещения в сумму 283 тысячи рублей в месяц. Всё равно вдвое меньше, чем требовала Фирма с Организации. Судебный эксперт объяснил такое отклонение стоимости аренды от среднерыночных цен «на районе» тем, что он учитывал местоположение арендуемых помещений. Наверное, местоположение было «не очень», что и понизило стоимость аренды в заключении эксперта.

Экспертизу Фирма в судебном порядке не оспаривала - значит согласилась с её результатами. Кроме этого суд сделал вывод, что «муниципальный» договор аренды был заключён с опорой на «муниципальную» методику расчёта арендных платежей. Изменение собственника помещения не изменяет способ расчёта арендной платы в договоре аренды. Поэтому менять арендную плату можно было только по прежней «муниципальной» методике определения арендной платы.

Суд решил, что Фирма злоупотребила своими правами, резко повысив арендную плату.

Выводы и Возможные проблемы: Меняется собственник помещения, но не меняются условия аренды для арендаторов помещения. Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Односторонний отказ от договора аренды».

Цена вопроса: Разница между новой и старой арендной платой.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика»: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.06.2016 N Ф08-3522/2016 ПО ДЕЛУ N А32-13429/2015