Реализация помещения, использовавшегося для предпринимательской деятельности

Для кого (для каких случаев): Для случаев покупки или продажи недвижимости физлицом.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Один ИП снялся с регистрационного учета в качестве такового в 2002 году, а в 2005 снова зарегистрировался в ИФНС. Где-то в промежутке между этими двумя датами, будучи простым физическим лицом, он заключил договор долевого участия в строительстве нежилого здания. Заплатил за свою долю 11 516 640 рублей. Позже вложился в ремонтные работы, чтобы довести помещения до приличного состояния. В 2013 году ИП свою нежилую недвижимость продал другому ИП за 55 000 000 рублей. Наш ИП решил, что раз владел оной недвижимостью больше пяти лет, то имеет право на вычет 100% от суммы продажи, и с чистой совестью не стал декларировать этот доход.

Проблемы начались, когда в 2015 году пришла налоговая проверка. И налоговая проверка решила, что ИП в рамках предпринимательской деятельности продал недвижимость, которую тоже использовал в предпринимательской деятельности. «Факт регистрации права собственности объекта недвижимости на физическое лицо, не свидетельствует о том, что приобретение данного объекта было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности». Следовательно, к сделке продажи помещений надо применять уже «предпринимательские» мерки.

И стало быть, ИП как ИП, недоплатил НДФЛ и НДС. Налоговики легко доказали, что в нежилых помещениях, принадлежавших ИП, располагался его магазин, а значит, помещение использовалось в предпринимательских целях. После продажи помещений, они также продолжают использоваться в предпринимательских целях, хотя и другим ИП. А значит, приобретая недвижимость физическое лицо, которое потом стало ИП, изначально планировало использовать недвижимость именно для ведения бизнеса. И налоговая инспекция доначислила нашему ИП ни много, ни мало, а 3 905 000 рублей штрафных санкций за налоговые нарушения, налогов (НДФЛ и НДС) в общей сумме 15 625 197 рублей, пени за несвоевременную уплату налогов 2 400 513 рублей 19 копеек.

Пытался ИП требовать от налоговой инспекции применения профессионального вычета в размере понесенных расходов. Но, договор долевого участия в качестве первичного документа принят не был, поскольку не подтверждал фактически понесенных расходов. Способ расчёта (наличные или перечисления на расчётный счёт) в договоре долевого строительства чётко не был указан. Акт о полной оплате – это, всё-таки, не платёжный документ. У суда возникли сомнения в оплате расхода.

Не приняты были в качестве подтверждения и договора на ремонт помещений, поскольку из них невозможно было установить адрес, по которому велись ремонтные работы. Не подтвердили понесенных расходов и кредитные договора, оформленные физлицом в тот период, поскольку из них не было видно на какие цели кредиты предоставлялись. К тому же новый владелец недвижимости дал показания о том, что помещения были переданы ему в аварийном состоянии.  Поэтому налоговики применили профессиональный вычет лишь в размере 20% от заявленных расходов.

Пытался ИП доказывать, что он на ЕНВД и НДС платить не должен. Ему быстро объяснили, что реализация недвижимости под ЕНВД не попадает.

Пытался ИП отстоять применение вычета по НДС, но в договоре долевого участия в строительстве недвижимости, НДС не был выделен.

Пытался ИП настоять на применении к своему доходу по сделке расчетной ставки НДС 18/118, но налоговики не нашли для этого оснований и начислили НДС «сверху» от суммы дохода.

В итоге по мнению налоговой инспекции, подтвержденному авторитетным мнением судов, ИП должен государству более 21 миллиона рублей!

А если бы в договоре долевого участия был выделен НДС, а если бы сохранился документ, подтверждающий передачу денег, а если бы в договорах с подрядчиками был указан адрес, а если бы договор купли-продажи на сумму 55 000 000 рублей включал в себя НДС. Тогда всё могло бы сложиться иначе. Путем нехитрых вычислений, можно понять, что ИП сэкономил бы около 10 000 000 рублей. И это еще налоговая снизила штрафные санкции в 2 раза...

Выводы и Возможные проблемы: Выводы разные. Главный вывод: если недвижимость куплена физлицом без статуса ИП, но используется в предпринимательской деятельности, то со стопроцентной вероятностью налоги при ее продаже придётся платить «предпринимательские». И нужно добиваться такого оформления документов на расходы, чтобы было ясно – куда идут эти расходы, какие налоги в них включены. Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Реализация помещения, использовавшегося для предпринимательской деятельности».

Цена вопроса: Около 10 000 000 рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, раздел «Судебная Практика»: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.09.2016 N Ф04-3892/2016 ПО ДЕЛУ N А70-15040/2015