Хитрые условия в договоре

Для кого (для каких случаев): Для случаев взыскания недополученной арендной платы.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Между Предпринимателем и Обществом был заключен договор аренды. Предприниматель передал нежилые помещения площадью 370 кв. м Обществу под размещение продуктового магазина. По условиям договора Арендодатель обязан до определенной даты организовать асфальтированную парковку в «кармашке», восстановить тротуары и уже имеющуюся парковку, расширить пешеходную лестницу, сделать пандус, срубить дерево перед входом в магазин, а после выкорчевать пень. Почти что Золушка, а не Арендодатель. Если Золушка успеет до полуночи, то есть до определенной даты, то Общество заплатит стопроцентную арендную плату. Ну а если не успеет, Общество будет платить только 30 % ровно до тех пор, пока все работы не будут выполнены. При этом, размер платы определяется по формуле в процентном выражении от товарооборота Арендатора. Предприниматель успел вовремя, благоустроил территорию, уведомил об этом Общество. И тишина. Предприниматель повторно направил письмо о том, что условия выполнены, давайте платить арендную плату в полном объеме. Ничего особо не изменилось. Спустя 5 месяцев терпение Арендодателя лопнуло, и он направил уже претензию Обществу. Серьезно настроился, в общем. А через месяц пришел ответ, что, мол, платить будем в сниженном размере, как и платили. Условия благоустройства выполнены, но не все. Не расширена пешеходная лестница. Тогда Предприниматель обратился в суд с иском о взыскании недополученных 70 % арендной платы за год с небольшим. А «накапало» ни много ни мало 2 млн. рублей.

В суде Общество пояснило, что, во-первых, в договоре согласована зависимость размера арендной платы (30% или 100%) от факта выполнения Арендодателем обязательств по благоустройству. Про расширение пешеходной лестницы там написано? Написано. И где оно? Нету. Значит, обязательства Арендодателя не прекращены, и мы не обязаны платить полный объем арендной платы. Во-вторых, стороны при заключении договора урегулировали возникшие разногласия, подписав соответствующий протокол. При этом возражений относительно расширения пешеходной лестницы протокол разногласий не содержал. ИП не пытался изменить это условие. В-третьих, объективных препятствий для расширения лестницы не имеется. Было бы желание, как говорится.

Арендодатель ответил, что желание вообще-то было, но что от него толку, если лестница ему не принадлежит и расположена на публичном земельном участке. Он пытался, но Администрация сказала, что права на лестницу в реестре за кем-либо не зарегистрированы. Она, предположительно, является бесхозяйной и вообще не является элементом тротуара. Нельзя ее отнести и к элементам благоустройства дороги. Так что, по мнению Администрации, расширение имеющейся пешеходной лестницы не требуется.

Суд стороны послушал и указал, что в данном случае невыполнение расширения пешеходной лестницы не может быть поставлено в вину Арендодателя, поскольку не зависит исключительно от его воли. Он не собственник. И никто не собственник, так что, нельзя трогать лестницу. Что касается отсутствия разногласий Предпринимателя в протоколе разногласий, то тут все понятно - условие про лестницу изначально являлось неисполнимым для Арендодателя по объективным причинам. Есть ли у Общества доказательства снижения товарооборота по причине неисполнения данного условия? Может, Общество как-то задокументировало недостижение плановых показателей магазином? Тоже нет? Ну, тогда уклонение Общества от внесения арендной платы в размере 100% является злоупотреблением правом, что недопустимо.

Выводы и Возможные проблемы: Что только в договорах не прописывают. Бумага, как говорится, все стерпит. Можно и Луну с неба, и звезды. Ну а суд всё разложит по полочкам, и скажет кто кому и сколько в итоге должен. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «уклонение от внесения арендной платы».

Цена вопроса: 2 млн. рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2024 N Ф09-9060/23 ПО ДЕЛУ N А50-21769/2022