От общего имущества и доходы общие

Для кого (для каких случаев): Для случаев предоставления в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: Две дамы владели зданием. Общая долевая собственность, и все такое. У одной было чуть побольше площадей, у другой - чуть поменьше. Дамы договорились, что одна сдает в аренду здание и выплачивает совладелице часть получаемой арендной платы соразмерно ее доле. Пару лет женщины взаимодействовали таким образом, но потом «лафа кончилась» (нар. речь). Первой даме надоело заниматься всеми хлопотами в одно лицо, и она предложила компаньонке пользоваться помещениями на третьем этаже, а себе оставила все помещения первого и второго этажей.

Какое-то время вторая дама «поварилась» в «недвижимом» бизнесе и поняла, что у первой дела идут лучше, что третий этаж менее востребован и вообще «раньше было лучше». Сначала она обратилась в суд с иском о взыскании компенсации за пользование помещениями. Суд ей отказал, поскольку не было доказано, что ей прямо уж препятствовали владеть и пользоваться первым и вторым этажом. Тогда дама поменяла тактику исковые требования. Она обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде 4,6 млн. рублей доходов с «подруги», полученных от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности. «Эта коварная женщина самовольно заняла наиболее выгодные с экономической точки зрения помещения, расположенные на первом и втором этажах, а ведь я имею право на получение дохода от сдачи помещений в аренду соразмерно своей доле», - заявила истица.

Ответчица с доходом расставаться, естественно, не хотела. Она пояснила суду, что реализация права на использование части имущества в пределах своей идеальной доли не может приводить к неосновательному обогащению одного из сособственников. То, что из «подруги» не вышла бизнесвумен, и у нее не получилось заработать столько же, говорит о зависти, а не о возникновении неосновательного обогащения на стороне более успешной дамы. И если уж на то пошло, то при расчете суммы неосновательного обогащения необходимо учитывать все доходы, в том числе и полученные от сдачи в аренду помещений третьего этажа. Кроме того, один из арендаторов переплатил 5 млн. рублей, это авансовый платеж, так что давайте не будем его распределять. Сами понимаете, «делить шкуру неубитого медведя» и т.д., и т.п. К тому же, ранее суд отказал завистнице во взыскании компенсации за пользование помещениями. Требования тождественны, так что давайте прекращать дело.

На что суд ответил, что более успешная дама за распределением доходов «подруги» с третьего этажа не обращалась, свой расчет доходов не представила, так что это ее трудности процессуальные риски. Довод про переплату в 5 млн рублей, суд также отклонил. Дело в том, что эти деньги успешная дама поторопилась отразить в учете в качестве полученного дохода. К тому же, арендатор что-то обратно не просит свои 5 млн. рублей. А насчет тождественности требований, это Вы о чем? Мы тут нераспределенный доход взыскиваем. К компенсации это не имеет отношения. Так что, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, относятся к доходам, распределяемым между участниками собственности.

Выводы и Возможные проблемы: Полномочия на сдачу в аренду общего имущества лучше закреплять в договоре аренды либо в соглашении участников о распоряжении общим имуществом, потому что ГК РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «взыскание доходов от сдачи в аренду общей долевой собственности».

Цена вопроса: 4,6 млн. рублей.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2023 N Ф08-2420/2023