По правде, не виноват, а по Закону виновен!

Для кого (для каких случаев): Взял в аренду помещение, а оно за время аренды изменилось.

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ.

Схема ситуации: Индивидуальный Предприниматель (ИП) арендовал у муниципалитета подвальное помещение, общей площадью около 246 квадратных метров, сроком на 5 лет. Отдельным пунктом договора было установлено, что все перепланировки – только с разрешения Арендодателя. За нарушение данного условия – штраф в размере трехкратной ежемесячной арендной платы.

Через пару лет плодотворной аренды, Комиссия от Администрации пришла с проверкой – как там себя ИП ведёт в арендованном помещении? Соблюдает ли режим, не безобразничает ли? К своему ужасу Комиссия обнаружила, что между рядом помещений снесены перегородки, присутствующие на плане в паспорте БТИ. Это же нарушение договора! Администрация потребовала уплатить договорной штраф – 43 962 рубля 51 копейку. ИП претензию проигнорировал. Тогда Администрация написала заявление в суд.

Сумма иска к ИП была меньше 400 000 рублей, поэтому суд порешал дело в порядке упрощенного производства без вызова представителей сторон. Администрация выложила на стол свои козыри: договор, акт Комиссии, обнаружившей отсутствие перегородок между арендованными помещениями.

ИП выложил на стол свои козыри: отзыв на требования Администрации. В отзыве ИП указал, что не согласен с выдумками Администрации о том, что ИП демонтировал перегородки в арендуемом помещении. ИП указал на то, что в его распоряжении находится видеозапись процесса приема нежилого помещения. На записи видно, что перегородки были демонтированы до момента принятия арендуемого помещения.

Мощное возражение! У этого возражения был только один недостаток – ИП так и не предъявил суду видеозапись, на которую он ссылался. И в итоге суд принял решение в пользу Администрации. Вот план, где перегородки есть, вот акт, где зафиксировано, что перегородок нет, вот договор, где прописан штраф за перепланировку без согласования, документов о согласовании не предоставлено. Сказки про видеозапись – это сказки, поскольку видеозапись суду не показали. Суду всё предельно ясно.

ИП не сдался – он побежал в апелляционный суд. ИП приволок в апелляционный суд письмо от страховой компании, которая осматривала помещение перед заключением договора аренды. К письму ИП приложил 12 фотографий, письмо в Администрацию, ответ Администрации. Всё это должно было доказать: перегородок не было уже в момент заключения договора аренды!  А суд ему так с холодком отвечает: «А мы ваши доказательства не примем! Вы эти доказательства первому суду не представляли, значит они являются дополнительными! Дело рассматривалось в упрощённом порядке. А мы можем принимать дополнительные доказательства только если дело рассматривалось в общем порядке! Перевести рассмотрение дела из упрощённого в общий порядок нельзя – сумма иска к ИП меньше 400 000 рублей! Всё! Заберите ваши бумажечки и ступайте с миром отсюда. Разговор окончен!»

К отказу, суд апелляционной инстанции добавил: «Дорогой ты наш, ИП! Ты же договор аренды подписывал. А к договору аренды приложена схема помещений. На схеме все перегородки указаны. Ты же договор и акт приёма-передачи подписал без возражений. Стало быть, согласился с тем, что все перегородки были на своих местах. И после этого мы видим акт Комиссии о том, что перегородки исчезли. Ну куда бедному суду податься? Только согласиться с тем, что ты, ИП и есть нарушитель договора!»

ИП и тут не опустил руки – он взял в них свои ноги и побежал в кассационный суд. Туда он принёс всё то, что уже заносил в апелляционный суд и добавил к этому видеозапись, на которой видно – вот оно – при заключении договора нет перегородок! Ну что ещё надо?! И письма в Администрацию ИП показал – он по ним видеозапись запрашивал, но предоставили ему видеозапись уже после того, как прошёл суд первой инстанции. Вот почему ИП не мог видеозапись сразу показать, хотя и говорил о ней как о главном доказательстве своей невиновности в уничтожении перегородок.

Но кассационный суд всё рассмотрел по схеме апелляционного суда. Вот ваша подпись под договором и актом приёма-передачи. Вот к договору приложена схема с перегородками. Вот акт Комиссии Администрации – в нём схема помещения уже без перегородок. Кто недосмотрел за исчезновением перегородок? Ясное дело – Арендатор, то есть ИП. Ему и отвечать по договору. А все остальные бумаги, фото, видео – это дополнительные доказательства, а они апелляционным судом по делам, рассмотренным в первой инстанции в упрощённом порядке, не принимаются. Всё! Точка! Платите штраф!

Выводы и Возможные проблемы: Подписывая договор аренды убедитесь, что помещение соответствует прилагаемому к договору плану вплоть до каждой «черточки». Иначе придется отвечать за перепланировки, отношения к которым не имеете. Сделайте на всякий случай доказательные видеозаписи принимаемых в аренду помещений – пригодятся. Мало ли какие претензии у Арендодателя возникнут. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «Дополнительные доказательства в упрощённом производстве».

Цена вопроса: 43 962 рубля 51 копейку. Не за деньги обидно, за истину.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика:ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.06.2022 N Ф09-3120/22 ПО ДЕЛУ N А60-48631/2021